공급(입주 물량) 변화가 전세·매매 가격에 미치는 영향과 지역별 편차, 향후 전망을 종합적으로 정리했습니다.
- 대구는 외부 유입 수요가 제한적이라 입주 물량 변화 → 가격으로 이어지는 경로가 직접적입니다.
- 2021~2023년 대규모 입주로 전세가·매매가가 동반 하락했고, 2024년 이후 공급 축소로 하락세가 둔화되었습니다.
- 수성구는 하락폭이 제한적, 달서·북구·달성군 외곽은 충격이 더 컸습니다.
1. 대구 시장이 ‘공급-가격’ 상관관계를 드러내는 이유
대구는 수도권과 달리 외부 순유입이 크지 않고, 자급적 실수요 중심의 시장입니다. 이 구조에서는 입주 물량이 증가할 경우 전세·매매 시장이 흡수하기 어려워 가격 변동성이 더 크게 나타납니다.
2. 입주 물량과 가격의 기본 메커니즘
- 입주 물량 증가 → 전세 매물 과잉 → 전세가 하락 → 매매가 하락 압력
- 입주 물량 감소 → 전세 매물 부족 → 전세가 상승 → 매매가 상승 압력
- 서울처럼 유입 수요가 큰 지역은 충격이 완화되지만, 대구는 충격 전파가 빠르고 직접적입니다.
3. 대구의 최근 사이클(2019~2025)
3.1 2019~2020년: 상승 전초기
- 연 1.2~1.5만 세대 수준의 비교적 안정적 공급.
- 저금리·유동성 확대와 상대적 저평가 인식으로 분양 시장 호조.
3.2 2021~2023년: 초과 공급기
- 연 2만 세대 이상(2022년 약 2.5만) 입주가 집중.
- 전세 물량 급증 → 전세가 급락 → 분양가 이하 급매 및 매매가 하락.
3.3 2024~2025년: 공급 축소기
- 연 1만 세대 내외로 급감하며 전세 과잉 해소.
- 매매가 하락세 둔화, 일부 구·동에서 바닥론 형성.
4. 그래프로 보는 공급-가격 추세
위 그래프는 2019년부터 2025년까지 대구의 신축 아파트 입주 물량(막대)과 매매가격지수·전세가격지수(선)를 함께 보여줍니다.
- 2019~2020년: 연간 1.2만~1.5만 세대 수준의 공급. 매매가와 전세가 모두 완만히 상승.
- 2021~2023년: 연간 2만 세대 이상, 2022년에는 2.5만 세대 입주. 전세 매물 폭증 → 전세가 하락 → 매매가 동반 급락.
- 2024~2025년: 입주 물량이 1만 세대 이하로 급감. 전세가 하락세 둔화, 매매가도 점진적 안정세로 전환.
결과적으로, 대구 아파트 시장은 공급 과잉기(2021~2023년)에는 급격한 가격 조정을, 공급 축소기(2024~2025년)에는 가격 안정 및 회복 기대를 경험하게 됩니다. 이는 대구 집값이 입주 물량 변동에 매우 민감하게 반응한다는 사실을 보여줍니다.
5. 지역별 편차와 사례
- 수성구: 학군·인프라 우위로 방어력↑. 하락폭 제한적.
- 달서·북구: 택지지구 중심 신축 집중 → 충격 상대적으로 큼.
- 달성군 외곽: 교통·상권 미성숙으로 미입주·급매 빈도↑.
6. 입주 물량 외 3대 변수
- 분양가 vs 시세 갭: 고분양가 단지는 입주 시 하방 압력이 큼.
- 금리·거시 여건: 고금리 → 레버리지 축소 → 충격 확대 / 인하기조 → 완충.
- 정책: 미분양 관리, 규제 완화, 금융 지원 등이 단기 안정에 기여.
7. 향후 전망과 체크리스트
7.1 단기(2024~2025)
- 입주 물량 감소로 전세 수급 안정, 매매가 하락세 완화.
- 잔여 미분양 소진 속도에 따라 회복 강도 차별화.
7.2 중기(2026~)
- 공급 공백기 도래 시 전세가 반등 → 매매가 회복 가능성.
- 다만 인구·수요 구조가 회복 폭을 제한할 수 있음.
체크리스트
- 우리 동(행정동) 기준 향후 24개월 입주 스케줄 확인
- 전세가율 반등 여부 및 미분양 잔량 추이
- 분양가 대비 시세 갭, 인근 학교·교통 확충 계획
- 금리 방향성과 대출 규제 환경
8. 결론
대구는 공급(입주 물량) 변동이 가격으로 빠르게 전이되는 시장입니다. 2021~2023년 공급 집중기에는 전세·매매가 동반 하락, 2024년 이후 공급 축소기에는 하락세 둔화가 확인됩니다. 실수요자는 전세 안정기를 활용해 내 집 마련 타이밍을, 투자자는 입주 직후 급매 구간과 중기 공급 공백 가능성을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
FAQ
Q1. 입주 물량만 보면 되나요?
아닙니다. 분양가 수준, 전세가율, 금리·정책, 지역 인프라(학군·교통)까지 함께 보아야 정확도가 올라갑니다.
Q2. 언제 바닥이라고 판단할 수 있나요?
통상 전세가 하락세가 멈추고 반등하며, 미분양이 감소 전환할 때 바닥 신호가 강화됩니다.
Q3. 수성구와 타 구의 차이는?
브랜드·학군·인프라가 수요를 버텨주어 하락폭이 상대적으로 작고 회복도 빠른 경향이 있습니다.